Crédit immobilier : un marché en surchauffe ?

Dans sa dernière étude, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, fait un diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Selon cette autorité, l’encours de crédit aux particuliers continue de progresser rapidement : + 6,5 % sur un an en juillet 2019, pour un encours total de 1 060 Md€. Une progression soutenue qui s’accompagne d’un assouplissement des conditions d’octroi des nouveaux crédits, dont les taux atteignent des plus bas historiques, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements bancaires peuvent faire du crédit immobilier un produit d’appel. À noter également que le taux d’endettement à l’octroi (ratio du montant emprunté sur les revenus du ménage lors de l’octroi du prêt) a connu une hausse importante sur la période 2003-2018. En pratique, les emprunteurs ont contracté en 2018 des prêts d’un montant égal à 5,2 années de revenus en moyenne, contre 3,3 années seulement en 2003.

Pour éviter les risques de surchauffe et d’instabilité financière, le HCSF a formulé plusieurs propositions. Tout d’abord, il souhaite rendre contraignant juridiquement la pratique habituelle qui consiste à limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des candidats à l’emprunt. Une mesure jugée utile puisque ce taux d’effort est passé de 29,4 % en 2015 à 30,1 % en 2018. Sachant que la part des prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % a également augmenté, passant de 21,9 % en 2015 à 24,8 % en 2018. Ensuite, pour freiner les demandes de rachats de crédit, le HSCF a émis l’idée de faire évoluer la formule de calcul des indemnités que les emprunteurs doivent à leurs banques lorsqu’ils remboursent par anticipation leur prêt immobilier. Une nouvelle formule qui conduirait à une hausse significative de ces indemnités. Enfin, il prône la mise en place de taux planchers afin d’éviter que les banques continuent à descendre progressivement leurs taux d’intérêt dans le but d’attirer de nouveaux clients.